即便現在因先前自己的各項失誤導致負債，也還是持續對買房充滿憧憬，也曾經跟著家人去其他不同地方看過房子，對買房所需要的條件、地理位置、空間感等等有了自己的想像。也趁著這陣子在盤點財務目標的同時，想更完整的研究買房的相關條件，希望自己在擺脫債務後，可以離買房更進一步。
而找資料的過程中，最常看到的詞不外乎就是「房貸」、「新成屋、預售屋」、「首購」這些詞，過去跟著家人看房，也常聽仲介提到首購條件很好，這間如果你是首購更推薦，可以降低你很多壓力等等的。這次就來整理一下，首購究竟是什麼？以及如果是首購買房，有哪些優惠的條件呢？
首購定義是什麼？有什麼條件？
首購，顧名思義，指的是購房者首次購買的房屋。
在台灣，首購族通常指的是從未擁有過任何房產的購房者。但從銀行或金融機構的判定來看，首購的定義和條件可能會因為政策條件或銀行方案而有所不同，但大多數的定義都是基於購房者是否曾經擁有過房產。
銀行判定首購族通常基於下列條件：
- 曾買過房子，後來賣出：曾經有購屋記錄，但申辦貸款的時候名下無登記自有住宅。
- 無自有住宅：配偶、子女與個人名下，皆沒有登記自有住宅（名下登記為準)。
- 名下有登記工廠或土地，但無自有住宅：沒有自用住宅，就算名下有登記土地、工廠，也算首購。
- 有共有住宅，未超過40平方公尺：名下或與家人個別持有或共同持有建物，合計換算面積未滿40平方公尺，視為無自有住宅。
但具體來說，還是看每個金融機構的判定基準來核定是否是首購族，大家在選定貸款方案前也建議與銀行多互動了解更多資訊喔。
首購房貸與非首購房貸最大的差別在哪？
首購幾乎是買房必研究的議題，到底首購與非首購差別在哪呢？
首購房貸和非首購房貸的最大差別在於貸款成數和利率。銀行和政府機關為了鼓勵年輕人購房，會提供首購族更低的利率和其他優惠。
舉例來說，小華是首購族，他可以享受到1.5%起的機動利率、5年房貸寬限期以及40年的還款期限，而小王則是非首購者，他只能享受到2%的機動利率和25年的還款期限。
如果我想買房，首購的優惠方案有哪些？
政府-新青年安心貸款
政府長久以來都有針對青年首購族的優惠貸款，多由公股銀行承作。其中「新青年安心成家貸款」自 2023 年 8 月上路後、2024 年又進一步放寬（額度拉高到 1,000 萬、年限 40 年、寬限期 5 年），是近年首購族最常用、也最多人問的方案，幾乎成了年輕人買第一間房的預設選項。以下數字為方案上路時的條件整理，實際利率與補貼期限請以財政部與各承作銀行的當期公告為準：
主要條件整理如下：
| 新青年安心貸款 | |
| 貸款期限 | 40年 |
| 最高貸款額度 | 1000萬* |
| 寬限期 | 5年 |
| 政府補貼利息 | 由政府再補貼1碼，一段式利率從2.025%下殺到目前1.775%，兩段式利率下殺到1.69%，第3年起1.99%期限至115.7.31 |
| 公股銀行利息補貼 | 各家銀行方案不同，期限至115.7.31 |
政府-房貸利息補貼
政府同步也提供利息補貼的專案供民眾使用，像是內政部的自購住宅利息補貼，可以減低購屋後的貸款月付金壓力。而政府的這類補貼專案，通常會綁定財產收入、地域性有不同的補貼門檻及金額。
申請資格有以下兩者：
- 家庭無其他房產
- 購屋兩年內可申請
相關條件擷取自內政部網站
民間銀行-首購房貸專案
一般銀行的房貸限制較寬鬆，基本上年齡20歲以上、有穩定的收入就符合資格申辦。
如果是首購族的話，只要符合條件幾乎都可以申辦房貸，但如果要特別找給予首購族的優惠，可以參考底下的整理。
房屋貸款比較（2026）
| 房屋貸款銀行 | 房屋貸款產品 | 最低貸款利率 | 總費用年百分率 | 最低還款總額（本金攤還） |
| 凱基銀行 | 指數型房貸-123自由選 | 1.54% | 1.54% | NT$19,110,964 元 |
| 渣打銀行 | 指數型房屋貸款 | 2.10% | 2.13% | NT$12,209,520 元 |
| 國泰世華 | A＋尊榮房屋貸款 | 1.61% | 1.64% | NT$19,728,366 元 |
| 滙豐銀行 | 一般型房貸 | 2.14% | 3.26% | NT$12,300,960 元 |
| 滙豐銀行 | 加值抵利型房貸 | 1.97% | 1.85% | NT$12,107,040 元 |
| 王道銀行 | 一般房貸 | 2.06% | 2.02% | NT$19,790,105元 |
| 台新銀行 | 購屋貸款 | 2.14% | 2.11% | NT$20,098,779元 |
| 永豐銀行 | 豐雲貸款 | 1.74% | 1.77% | NT$20,345,687元 |
| 新光銀行 | 輕鬆貸房屋貸款 | 1.76% | 2.22% | NT$20,499,986元 |
| 台北富邦 | 購屋房貸 | 2.17% | 2.20% | NT$20,407,408元 |
| 以貸款金額10,000,000元，還款期240期為範例，相關利率以各銀行官網及審核為準。 | ||||
另外，有些銀行也提供青年安心成家首購的貸款方案，條件與公股銀行相似，差異在於機動利率與貸款期限。
或是你也可以諮詢貸款代辦公司，來評估自身的條件，賴瑞自己是比較推薦潮霖資產的服務喔！
潮霖資產房貸專案諮詢
房屋貸款
如果本身有房產，潮霖也有豐富的經驗，譬如:房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等等，且全省都可以協助鑑價，讓潮霖資產協助評估房屋條件來為你量身打造專屬的貸款方案
申貸條件：
一胎房貸 利率1.5%起 最長40年(480期)
二胎房貸 利率2.5%起 最長15年(180期)
三胎房貸 最高可貸金額700萬，不需評估房屋價值
賴瑞老實說：新青安很香，但別被優惠沖昏頭
新青安的條件（低利、40 年、5 年寬限）確實是首購族少見的好康，但我看過太多人被「優惠」推著做出勉強的決定，這幾點一定要冷靜想：
- 寬限期不是免費的：前 5 年只繳息、不還本，月付看起來很輕鬆，但本金一毛沒少；寬限期一到，月付會跳一大階。你真正要算的，是「寬限期結束、開始還本之後」的月付付不付得起，而不是被前 5 年的輕鬆騙進場。
- 40 年期＝利息總額更多：拉長年限讓月付變低、比較好過，但整條路走完，你付的總利息會比 20、30 年多不少。這是拿「總成本」換「當下輕鬆」。
- 別為了拿優惠，買超出能力的房子：優惠是降低你買「本來就買得起的房」的壓力，不是讓你去追一間更貴、月付吃掉大半薪水的房。房貸是要揹二、三十年的東西，一旦買太緊，之後遇到升息、失業或家裡有狀況，生活品質和抗風險能力都會被壓垮，優惠救不了你。
一句話：先算清楚「寬限期後、你真正要長期揹的月付」，再決定買多貴的房。優惠方案是幫你買得輕鬆一點的工具，不是慫恿你衝更貴房子的理由，這個順序千萬別搞反。
首購族注意事項
銀行往來紀錄
銀行核貸會審核申請人過去的往來紀錄、聯徵信用評分等等，如果平時能多跟銀行往來，維持良好的互動行為，例如信用卡款項準時還款，定期有金流活動等等，也會大幅增加銀行貸款的機率，甚至有機會獲得更好的貸款條件。
自備款充足
通常首購房屋代銷、仲介都會跟你說可以貸到8成或是85成，但實務上，還是蠻看各家銀行的審核基準。因此自身財務條件還是要足以支應剩餘的款項，強烈建議即便是首購族，自備款依舊要準備到2成以上會比較保險，不但在銀行核貸下來前更有底氣，也能應付「核貸成數不如預期」的情況——實務上銀行不一定給到你期待的八成。
提前還款違約金
有些銀行在核貸下來的時候會給出固定簽約的時限，即便你中間將整體貸款的款項回收(房屋轉賣)，股市大賺一筆，你也不能提前還款。
簡單的說就是銀行已經鎖定他至少要賺你多少期的利息，那這部分也是貸款上會需要重點考慮的。
總結：首購優惠多，結合政府及民間優惠方案可降低還款壓力
買房是很多人心目中的夢想，但高通膨、高房價的時代常讓大家望房價而卻步，薪資成長跟不上通膨，更跟不上房價漲的速度，也難怪很多人選擇躺平。
政府及金融機構為了鼓勵大家買房，也逐年推出各種優惠方案，這些政策不僅僅是低利率，還包括補貼、減免手續費等。結合這些優惠方案，首購者可以大大減少還款壓力，更加輕鬆地實現購房夢想。
